CARA BANK MENILAI RUMAH UNTUK KPR-Pernahkah anda berkeinginan mempunyai rumah idaman,
tetapi terkendala dengan dana dan berpikir
untuk memenuhi impian rumah idaman tersebut menggunakan fasilitas Bank?
Atau anda sudah punya rumah, tapi
ingin investasi properti lewat KPR?
Pada saat anda mengincar rumah untuk
KPR atau ingin berinvestasi, mungkin anda ingin tahu bagaimana cara Bank
menilai rumah untuk KPR yang akan dijadikan acuan/dasar pengajuan kredit anda tersebut. Plafon kredit
bank biasanya 70% sampai dengan 90% bahkan, ada beberapa bank yang masih
menambahkan prosentase safety margin terhadap nilai agunan yang akan dijadikan
jaminan dan yang pasti plafon kredit
tersebut tidak melebihi nilai dari agunan.
 |
| Rumah Type : 100/36 |
Pasti anda merasa kecewa dan bertanya
tanya, saat pengajuan kredit anda tidak sesuai ekspektasi atau harapan yang
anda inginkan.
Semoga artikel cara bank menilai rumah
untuk KPR ini dapat memberikan jawaban yang selama ini belum anda ketahui,
minimal dapat memberikan penjelasan tersendiri kenapa nilai rumah untuk KPR
yang pernah anda ajukan tidak sesuai ekspektasi atau harapan.
Langsung ke pokok pembahasan, bagaimana cara bank menilai rumah untuk KPR?
Mengenai proses penilaiannya :
dilakukan investigasi secara mendalam terhadap agunan (Rumah yang akan di KPR)
untuk inspeksi secara fisik agunan memastikan tidak fiktif.
Penilaian ada 3 metode pendekatan,
untuk hal ini dalam penilaian akan saya bahas 2 metode pendekatan yaitu
Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar.
Akan saya bahas dahulu cara bank
menilai rumah yang pakai metode Pendekatan Biaya ;
Pendekatan Biaya dapat saya rumuskan
seperti ini :
NP = NT +NB
NT
= Luas Tanah x Harga Per m2 tanah
NB
= Luas Bangunan x Harga Per m2 bangunan
NP : Nilai Properti ( Nilai Pasar Rumah)
NT : Nilai Tanah (Nilai Pasar Tanah
Rumah)
NB : Nilai Bangunan (Nilai Pasar
Bangunan Rumah)
Rumus hitungan tersebut diasumsikan
kondisi bangunan baru, apabila kondisi bangunan bekas Nilai Bangunan (NB)
dikurangi biaya depresiasi /penyusutan.
Rumus
menjadi : NP = NT + (NB – Total
Depresiasi)
Kenapa total depresiasi ? lagi –lagi depresiasi/penyusutan
dibagi 3 macam penyusutan yaitu; Penyusutan Fisik, Kemunduran Fungsional dan
Kemunduran Ekonomis. Makin rumit kan?, tapi untuk sederhananya lagi saya bahas
penyusutan fisik saja.
Rumus cara bank menilai rumah untuk
KPR sudah ada, terus bagaimana prakteknya? Dalam pembahasan ini akan saya beri
contoh praktek penerapannya :
Cara bank menilai rumah untuk KPR,
akan saya ambil contoh penilaian suatu unit rumah yang berada di suatu komplek
perumahan. Deskripsi rumah sebagai berikut ; Luas Tanah : 100 M2, Luas Bangunan
: 36 M2 dibangun tahun 2005.
Kalau luas bangunan sudah anda ketahui
(silahkan gunakan satuan luas yang anda pahami, dalam contoh ini saya pakai
meter persegi), setelah itu yang harus anda cari adalah Harga Per meter
bangunannya pada saat anda lakukan penilaian. Harga per meter bangunan bisa
anda cari tahu dengan cara tanya pada konsultan bangunan, kontraktor, penilai
(Nara sumber ahlinya), misal anda dapatkan data untuk membangun rumah tipe 36
dengan spsifikasi bangunan sesuai kondisi didapat Rp. 2.000.000 / m2.
Jadi Biaya Baru Bangunan = 36 m2 x Rp.2.000.000
==è Rp. 72 Juta
Untuk memudahkan perhitungan; asumsi
nilai bangunan tersebut sudah termasuk sarana pelengkapnya (Pagar, penyambungan
Listrik, penyambungan PAM, penyambungan line telepon).
Nah sudah anda dapat Nilai
Bangunannya, selanjutnya anda cari Nilai Tanahnya.
Untuk mencari indikasi harga pasaran
tanah, anda bisa survey data di dalam lingkungan komplek perumahan (baik data
yang sedang ditawarkan ataupun yang sudah transaksi), jangan sampai keluar komplek perumahan rumah yang dinilai,
kecuali kalau data susah didapatkan, anda bisa cari alternatif data sebanding
dengan komplek perumahan yang sebanding pula, karena prinsipnya data adalah
Aple To Aple asal jangan sekali-kali pakai NJOP karena NJOP untuk kepentingan pajak bukan untuk kepentingan penilaian dan kemudian
data yang sudah didapatkan dilakukan analisa
serta penyesuaian-penyesuaiannya. Misal anda sudah simpulkan data pasaran tanahnya adalah Rp. 1.500.000
/M2.
Jadi Nilai Tanah = 100 m2 x Rp.
1.500.000 ===è
Rp. 150 Juta
Sehingga berdasarkan perhitungan
diatas, nilai rumah anda :
NP = NT + NB
NP = 150 JT + 72 JT =====è Nilai Rumah Anda : 222 Juta (Kondisi Rumah Baru)
Akan tetapi, kalau rumah anda kondisi
bekas, maka anda harus perhitungkan penyusutan – penyusutan yang ada. Untuk mempermudah
perhitungan, setelah anda dapat berapa prosen penyusutannya melalui
analisa-analisa, semisal total penyusutan/depresiasi 20 % (baik dari fungsi,
fisik, ekonomis) kondisi fisik berupa estimasi biaya –biaya yang harus anda
keluarkan untuk perawatan, perbaikan dll.
Total penyusutan 20%, jadi kondisi
bangunan saat ini sekitar 80%. Menjadi perhitungannya seperti ini :
NP = 150 JT + (72 JT x 80%) ======è 207,6
JT (Kondisi Rumah Bekas/Second)
Diatas merupakan cara bank menilai
Rumah anda untuk KPR atau keperluan kredit lainnya, cara hitungan tersebut
merupakan dengan metode pendekatan biaya yaitu besarnya biaya anda untuk
mendapatkan tanah yang sebanding dan biaya membangun rumah setype dengan rumah
anda.
Baiklah, sekarang anda kurang lebihnya
sudah tahu bagaiman cara bank menilai rumah untuk KPR, ternyata pada saat waktu
yg bersamaan sekomplek perumahan tersebut ada yang menjual rumahnya laku 250 JT tapi dengan posisi yang berbeda. Karena
sekomplek perumahan, setelah dilihat beti (beda tipis) dengan rumah anda,
Apakah Nilai Jual 250 JT tersebut bisa dipakai acuan ?
Jawabanya di artikel berikutnya, Cara bank menilai rumah untuk KPR dengan Metode Pendekatan Data Pasar. di sini
Demikian Cara Bank Menilai Rumah Untuk KPR semoga menambah pengetahuan
anda mengenai cara bank menilai rumah untuk KPR, penulis siap menerima saran
dan kritik, terima kasih.